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万科收泰禾:是白衣骑士还是白衣渡江?

万科变了

不仅仅因为王石走了

曾经地产开发商的标杆,变成了315晚会的假丑恶代表

曾经立志要拒野蛮人于门外的职业经理人

会变成新的野蛮人么?


飒沓而来的白衣骑士

7月31日早间,泰禾集团公告,企业控股股东泰禾投资拟将其持有企业的19.9%股份转让给万科集团。转让价格为每股人民币4.9元,总对价约为人民币24.3亿元。

值得注意的是,万科对本次交易设置了相当严密的前提条件。公告显示,泰禾系独立经营主体,应以其全部资产对自身债务承担责任,并完成其债务重组事项,万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。同时此次交易落地,还必须达成两项重要前提:一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支撑泰禾恢复正常生产,能支撑泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响企业持续经营的重大问题或重大不利变化。


名声就是拿来卖的

万科,在业内一向有着好口碑

这得益于创始人王石先生设立的完善的职业经理人制度

也得益于其多年来的“顾惜羽毛”

也让万科在同等位置,同样城市,比其他开发商多了些底气,更体现在了品牌溢价上

但,自从王石离开后,万科房地产相关的安全事故并不少见,也成为了少数几家集中爆发事故的地产商之一。

(具体不再赘述,我之前关于南昌万科车库承重柱开裂的文章中有写到)

更是成为315晚会央视点评批评的房企

但不论如何

万科一直以来的稳健,求新,求变

包括多元化突破,急流勇退

“下半场”“活下去”等的提法确实先人一步

或许是基于高周转活下去的考虑。

万科的高层突然想通了,名声并不能当饭吃,除非拿来卖钱。

不单单提现在房产溢价上。

万科的收购要约一经公布:

泰禾的股票立即飙涨,最高涨停:

即便收盘时被打回原形(5.94元/股),但也足见了万科的影响力。


白衣渡江的阳谋

为什么不涨了?

很大一个原因是:万科并没有付钱,而只是做了吆喝。

股民们稍一愣神,就回过味儿来了。

泰禾有没有价值?

当然有。

截至2020年5月底,泰禾集团房地产项目总剩余可售货值约3650亿元,其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、 苏州、福州等一二线核心城市,主要业态为院子系、府系、园系、大院系等。

截至2019年底,泰禾累计土储总建面3270.14万平方米,其中可开发建面1011.50万平方米。以2019年泰禾2.37万元/平方米的平均销售单价来测算,这部分可开发土储的货值是2397亿元。

泰禾有没有风险?

必须有。

据泰禾集团今年一季报显示,企业总负债1900亿元,1年内到期的非流动负债为607.40亿元;同期货币资金仅为55.53亿元。

5月以来,泰禾又摊上了事:实控人被列为被实行人、机构评级下调、多项业绩指标下滑。如2020年7月6日,泰禾集团发布公告称,应于2020年7月6日到期的“17泰禾MTN001”未能按期兑付本金和利息,构成实质性违约。就此,有机构下调了泰禾的评级。

资不抵债?

倒也未必。

现金流枯竭倒是真的。任你企业资产再多,没有现金流,都是枉然。

对于泰禾而言,万科最大的意义是向泰禾债权人、合作方传达一个积极信号——毕竟就连万科这样向来以稳健著称的企业,也愿意相信泰禾能度过难关,进而推动泰禾目前进行的债务重组工作。

屠龙少年终成恶龙

但,可能么?

截至6月12日,泰禾2019年度报告中披露的235.58亿元已到期未归还借款中,仅有17.76亿元已获得展期和续贷。

截至今年7月7日,泰禾集团已到期尚未还款金额已经升至270.65亿元。泰禾新增银行冻结金额达5.87亿元。

截至公告披露日,泰禾投资持有上市企业股份12.19亿股,占企业总股本的比例为48.97%,其中累计质押股数为12.07亿股,占其所持股份的比例为99.07%,累计冻结股数为12.19亿股,占其所持股份的比例为100.00%。

另外。

7月31日晚公告,受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响,泰禾企业现有项目的去化率短期内有所下降,销售预期存在波动,同时由于企业自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得企业短期流动性出现困难,企业将无法按期完成企业债券“18泰禾01”本期利息及回售本金的兑付。

万科为这笔交易设定了一系列补充协议,先决条件就多达7项,其中有两项最为重要,这关系到万科最终会实行协议的关键。

第一、泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支撑泰禾恢复正常生产,能支撑泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。

第二、万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,就尽职调查中所发现的问题解决方案及拟议交易的方案已达成一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响企业持续经营的重大问题或重大不利变化。

只有在满足所有先决条件后,泰禾的股份才会过户给万科,万科在取得过户确认书后的三个工作日内才会支付交易价款全额。

如果今年9月30日前七项条件还未获得满足,万科没有予以豁免,万科也有权单方面终止交易。 这意味着,想要万科最终成为第二大股东,泰禾需要在未来两个月时间内解决债务困局。

可以试想的是,一旦泰禾完成了万科所设置的参股条件(小概率)。万科将以较低风险和极低代价获取泰禾股权。

一旦泰禾未完成万科所设置参股条件(大概率)。

万科有可能提出更苛刻的收购要求,直接成为泰禾的大股东。将泰禾的高端产品线囊括其中。

富贵险中求。

这个险,对万科来讲,并不算高。顶多是,趁你病,要你命而已。

战,男人至死是少年

对于泰禾来讲,并非毫不知情。

只是毫无办法。

进一步未必海阔天空,但还是要硬着头皮走下去。

于是泰禾集团便有了一篇稿子。

战!

向谁宣战?

命运,还是无常。

时来天地皆同力,运去英雄不自由。

战是一种态度。

毕竟。

男人至死是少年!

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